Umsatzersatz und Minderung des Pachtentgelts

Durch COVID-19 und die damit einhergehenden behördlichen Maßnahmen kam es immer wieder zu Betriebsschließungen, wodurch diverse Rechtsfragen im Bestandrecht aufgeworfen wurden.

In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung führte der Oberste Gerichtshof (OGH) aus, dass bei einer teilweisen Unbrauchbarkeit des Pachtobjekts nur dann ein Pacht-Minderungsrecht zusteht – das heißt, dass vom Pächter ein geringeres Pachtentgelt entrichtet werden darf – wenn die Pachtdauer maximal ein Jahr beträgt. Wurden Speisen „zum Mitnehmen“ verkauft, liegt keine gänzliche Unbrauchbarkeit des Pachtobjektes vor. Auch sehr niedrige Umsätze sprechen nicht für eine solche Unbrauchbarkeit. Der Bezug eines staatlichen Umsatzersatzes verneint zudem ebenso eine vollständige Unbrauchbarkeit, soweit die Pächterin diesen ohne Betriebsstätte nicht beziehen hätte können.

Oberster Gerichtshof entschied

Die Pächterin einer Gastwirtschaft bot im April 2020 während des ersten Covid-19-Lockdowns Speisen und Getränke zur Abholung an. Während des zweiten Lockdowns wurde der Betrieb von November bis Dezember 2020 zur Gänze geschlossen. Der Umsatz im April 2020 war – aufgrund des fehlenden Tourismus – derart niedrig, dass der Betrieb nicht kostendeckend geführt werden konnte. In den Monaten April, November und Dezember 2020 zahlte die Unternehmerin kein Pachtentgelt. In den anderen Monaten wurde der vereinbarte Pachtzins geleistet. Für die Monate November und Dezember erhielt die Gastronomin einen staatlichen Umsatzersatz in Höhe von € 27.000. Im September 2020 kündigte die Unternehmerin den Pachtvertrag mit Wirkung zum 31.12.2020. Die Rückzahlung der Kaution wurde von der Verpächterin aufgrund der nicht bezahlten Pachtzinse verweigert. Die Pächterin beschritt daher den Rechtsweg und begehrte die Rückzahlung der Kaution, wobei das Verfahren durch mehrere Instanzen ging, bis schlussendlich der OGH in der Sache entschied.

Da die Pachtdauer mehr als ein Jahr betrug, stand der Pächterin kein Minderungsrecht aufgrund teilweiser Unbrauchbarkeit zu. Eine gänzliche Unbrauchbarkeit wurde für die Monate April 2020 aufgrund der Take-Away-Tätigkeit und für die Monate November und Dezember 2020 aufgrund des Umsatzersatzes ausgeschlossen. Die Pächterin schuldet somit den Pachtzins in diesen drei Monaten.